Blog Artikel, inspirasi

Panduan Lengkap Untuk Investasi Real Estat Restoran

Restoran adalah properti komersial favorit bagi banyak investor karena:

  1. Penyewa sering menandatangani jangka panjang, mis. Sewa absolut 20 tahun triple net (NNN). Ini berarti, selain sewa, penyewa juga membayar pajak properti, asuransi dan semua biaya perawatan. Satu-satunya hal yang harus dibayar oleh investor adalah hipotek, yang pada gilirannya menawarkan arus kas yang sangat mudah diprediksi. Tidak ada atau sedikit tanggung jawab tuan tanah karena penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan. Ini memungkinkan investor lebih banyak waktu untuk melakukan hal penting dalam hidup, mis. mundur. Yang Anda lakukan hanyalah membawa cek sewa ke bank. Ini adalah salah satu manfaat utama berinvestasi di restoran atau properti penyewa tunggal.
  2. Baik kaya atau miskin, orang perlu makan. Orang Amerika makan di luar lebih sering karena mereka terlalu sibuk untuk memasak dan membersihkan panci & wajan setelah itu yang sering merupakan bagian terburuk! Menurut National Restaurant Association, industri restoran nasional saat ini melibatkan 937.000 restoran dan diperkirakan mencapai $ 537 miliar dalam penjualan pada 2007, dibandingkan dengan hanya $ 322 miliar pada 1997 dan $ 200 miliar pada 1987 (dalam dolar saat ini). Pada 2006, untuk setiap dolar yang dihabiskan orang Amerika untuk makanan, 48 sen dihabiskan di restoran. Selama ada peradaban di bumi, akan ada restoran dan investor akan merasa nyaman bahwa properti selalu diminati.
  3. Anda tahu penyewa Anda akan merawat properti Anda dengan sangat baik karena itu adalah kepentingan terbaik mereka untuk melakukannya. Beberapa pelanggan, jika ada, ingin pergi ke restoran yang memiliki kamar mandi kotor dan / atau sampah di tempat parkir.

Namun, restoran tidak dibuat sama, dari sudut pandang investasi.

Waralaba versus Independen

Orang sering mendengar bahwa 9 dari 10 restoran baru akan gagal pada tahun pertama; Namun, ini hanya mitos urban karena tidak ada studi konklusif tentang ini. Hanya ada studi oleh Associate Professor of Hospitality, Dr. H.G. Parsa dari Ohio State University yang melacak restoran baru yang terletak di kota Columbus, Ohio selama periode 1996 hingga 1999 (Catatan: Anda tidak boleh menarik kesimpulan bahwa hasilnya sama di tempat lain di AS atau selama periode waktu lainnya.) Dr. Parsa mengamati bahwa restoran makanan laut adalah usaha paling aman dan bahwa restoran Meksiko mengalami tingkat kegagalan tertinggi di Columbus, OH. Studinya juga menemukan 26% dari restoran baru ditutup pada tahun pertama di Columbus, OH selama tahun 1996 hingga 1999. Selain kegagalan ekonomi, alasan penutupan restoran termasuk perceraian, kesehatan yang buruk, dan keengganan untuk melakukan banyak sekali waktu untuk menjalankan bisnis. Berdasarkan studi ini, mungkin aman untuk memprediksi bahwa semakin lama restoran tersebut beroperasi, semakin besar kemungkinan akan beroperasi pada tahun berikutnya sehingga pemilik akan terus menerima uang sewa.

Untuk restoran waralaba, pemilik waralaba harus memiliki sejumlah kecil uang tunai / modal tertentu, mis. $ 300.000 untuk McDonald's, untuk memenuhi syarat. Franchisee harus membayar biaya franchisee satu kali sekitar $ 30.000 hingga $ 50.000. Selain itu, pemegang waralaba memberikan kontribusi royalti dan biaya iklan masing-masing sekitar 4% dan 3% dari pendapatan penjualan. Pada gilirannya, franchisee menerima pelatihan tentang cara mengatur dan mengoperasikan bisnis yang terbukti dan sukses tanpa khawatir tentang bagian pemasaran. Akibatnya, sebuah restoran waralaba mendapatkan pelanggan segera setelah tanda terbuka dipasang. Jika franchisee gagal menjalankan bisnis di lokasi, franchisee dapat mengganti franchisee saat ini dengan yang baru. Raja restoran hamburger waralaba adalah rantai makanan cepat saji McDonald's dengan lebih dari 32.000 lokasi di 118 negara (sekitar 14.000 di AS) pada 2010. Ini memiliki penjualan $ 34,2 miliar pada tahun 2011 dengan pendapatan rata-rata $ 2,4 juta per lokasi AS . McDonald's saat ini menangkap lebih dari 50% pangsa pasar pasar restoran hamburger AS $ 64 miliar. Penjualannya naik 26% dalam 5 tahun terakhir. Jauh di belakang adalah Wendy's (penjualan rata-rata $ 1,5 juta) dengan penjualan $ 8,5 miliar dan 5904 toko. Burger King berada di peringkat ketiga (penjualan rata-rata $ 1,2 juta) dengan penjualan $ 8,4 miliar, 7264 toko dan 13% pangsa pasar restoran hamburger (di antara semua rantai restoran, Subway berada di peringkat nomor dua dengan penjualan $ 11,4 miliar, penjualan 23.850 toko, dan Starbucks nomor 3 dengan penjualan $ 9,8B dan 11.158 toko). Kesuksesan McDonald's rupanya bukan hasil dari seberapa lezat rasanya Big Mac-nya, tetapi sesuatu yang lebih kompleks. Per survei terhadap 28.000 pelanggan online majalah Consumer Report, hamburger McDonald's menempati urutan terakhir di antara 18 rantai makanan cepat saji nasional dan regional. Ia menerima skor 5,6 pada skala 1 hingga 10 dengan 10 sebagai yang terbaik, di belakang Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9) ), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9), dan In-N-Out Burgers (7.9).

Rantai makanan cepat saji cenderung mendeteksi tren baru dengan lebih cepat. Misalnya, mereka buka sejak jam 5 pagi karena orang Amerika semakin banyak membeli sarapan pagi mereka. Mereka juga menjual lebih banyak kafe; latte; smoothie buah untuk bersaing dengan Starbucks dan Jus Jumba. Anda juga melihat lebih banyak salad di menu. Ini memberi pelanggan lebih banyak alasan untuk mampir di restoran cepat saji dan membuatnya lebih menarik bagi pelanggan yang berbeda.

Dengan restoran independen, seringkali perlu waktu bagi pelanggan untuk datang dan mencoba makanan. Perusahaan ini sangat tangguh dalam 12 bulan pertama pembukaan, terutama dengan pemilik rekam jejak yang minimal atau tidak terbukti. Jadi secara umum, restoran "mom and pop" adalah investasi berisiko karena pendapatan awal yang lemah. Jika Anda memilih untuk berinvestasi di restoran non-merek, pastikan pengembaliannya sebanding dengan risiko yang akan Anda ambil.

Terkadang tidak mudah bagi Anda untuk mengetahui apakah sebuah restoran adalah nama merek atau bukan merek. Beberapa rantai restoran hanya beroperasi, atau populer di wilayah tertentu. Misalnya, rantai restoran WhatABurger dengan lebih dari 700 lokasi di 10 negara bagian adalah rantai restoran cepat saji yang sangat populer di Texas dan Georgia. Namun, masih belum diketahui di Pantai Barat pada 2012. Rantai nama merek cenderung memiliki situs web yang mencantumkan semua lokasi plus informasi lainnya. Jadi, jika Anda dapat menemukan situs web restoran dari Google atau Yahoo Anda dapat dengan cepat melihat apakah nama yang tidak dikenal adalah nama merek atau tidak. Anda juga dapat memperoleh informasi konsumen dasar tentang hampir semua restoran berantai di AS di Wikipedia.

Sepuluh Rantai dengan Pertumbuhan Tercepat di 2011 dengan Penjualan Lebih dari $ 200 Juta

Menurut Technomic, berikut ini adalah 10 rantai restoran dengan pertumbuhan tercepat dalam hal perubahan pendapatan dari 2010 hingga 2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries dengan penjualan $ 921 juta dan perubahan 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill dengan penjualan $ 2,261 miliar dan perubahan 23,4%.
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop dengan penjualan $ 895 juta dan perubahan 21,8%.
  4. Yard House dengan penjualan $ 262 juta dan perubahan 21,5%.
  5. Subs Firehouse dengan penjualan $ 285 juta dan perubahan 21,1%.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse dengan penjualan $ 621 juta dan perubahan 20,9%.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar dengan penjualan $ 2,045B dan perubahan 20,1%.
  8. Meningkatkan Cane Chicken Fingers dengan $ 206 juta dalam penjualan dan 18,2% perubahan.
  9. Mie & Perusahaan dengan penjualan $ 300 juta dan perubahan 14,9% dari.
  10. Wingstop dengan penjualan $ 382juta dan perubahan 22,1%.

Jaminan Sewa & Sewa

Para penyewa sering menandatangani sewa jangka panjang absolut netto mutlak (NNN). Ini berarti, selain sewa pokok, mereka juga membayar semua biaya operasional: pajak properti, asuransi, dan biaya perawatan. Bagi investor, risiko ketidakpastian biaya pemeliharaan dihilangkan dan arus kas mereka dapat diprediksi. Penyewa juga dapat menjamin sewa dengan aset mereka sendiri atau perusahaan. Oleh karena itu, jika mereka harus menutup bisnis, mereka akan terus membayar sewa selama masa sewa. Berikut adalah beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang jaminan sewa:

  1. Secara umum, semakin kuat garansi semakin rendah pengembalian investasi Anda. Jaminan oleh McDonald's Corporation dengan peringkat perusahaan S&P "A" yang kuat untuk perusahaan publik jauh lebih baik daripada perusahaan kecil yang dimiliki oleh pemegang waralaba dengan beberapa restoran. Akibatnya, restoran dengan sewa perusahaan McDonald's biasanya menawarkan batas rendah 4,5-5% (pengembalian investasi dalam 1st tahun kepemilikan) sementara McDonald's dengan jaminan pemegang waralaba (lebih dari 75% restoran McDonalds dimiliki oleh pemegang waralaba) dapat menawarkan topi 5-6%. Jadi, cari tahu jumlah risiko yang bersedia Anda ambil karena Anda tidak akan mendapatkan risiko rendah maupun pengembalian tinggi dalam investasi.
  2. Terkadang waralaba multi-lokasi akan membentuk perusahaan induk untuk memiliki semua restoran. Setiap restoran pada gilirannya dimiliki oleh Perusahaan Terbatas (entitas tunggal) entitas tunggal untuk melindungi perusahaan induk dari kewajiban. Jadi jaminan sewa oleh entitas tunggal LLC tidak banyak berarti karena tidak memiliki banyak aset.
  3. Jaminan yang bagus dan panjang tidak membuat lemon menjadi mobil yang bagus. Demikian pula, jaminan yang kuat tidak membuat restoran yang buruk menjadi investasi yang baik. Itu hanya berarti penyewa akan melakukan segala upaya untuk membayar Anda sewa. Jadi jangan menilai properti terutama pada jaminan.
  4. Jaminan itu baik sampai perusahaan yang menjaminnya menyatakan bangkrut. Pada saat itu, perusahaan mereorganisasi operasinya dengan menutup lokasi dengan pendapatan rendah dan mempertahankan lokasi yang baik, (yaitu yang dengan penjualan kuat). Jadi, lebih penting bagi Anda untuk memilih properti di lokasi yang baik. Jika kebetulan memiliki jaminan yang lemah, (mis. Dari perusahaan kecil, swasta), Anda akan mendapat manfaat ganda: pembayaran sewa tepat waktu dan pengembalian tinggi.
  5. Jika Anda berinvestasi di restoran "mom & pop", pastikan semua prinsipal, mis. ibu dan pop, menjamin sewa dengan aset mereka. Jaminan harus ditinjau oleh pengacara untuk memastikan Anda terlindungi dengan baik.

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Sebuah restoran yang buruk mungkin baik di lokasi yang baik sementara mereka yang memiliki menu yang baik mungkin gagal di lokasi yang buruk. Lokasi yang baik akan menghasilkan pendapatan yang kuat bagi operator dan terutama penting bagi Anda sebagai investor. Seharusnya memiliki karakteristik ini:

  1. Volume lalu lintas tinggi: ini akan menarik lebih banyak pelanggan ke restoran dan sebagai hasilnya pendapatan tinggi. Jadi restoran di pintu masuk mal regional atau Disney World, pusat perbelanjaan besar, atau perguruan tinggi selalu diinginkan.
  2. Visibilitas & signage yang bagus: volume lalu lintas tinggi harus disertai dengan visibilitas yang baik dari jalan. Ini akan meminimalkan biaya iklan dan merupakan pengingat bagi pengunjung untuk datang.
  3. Kemudahan masuk dan keluar: sebuah restoran yang terletak di jalan layanan satu arah yang berjalan paralel dengan jalan bebas hambatan akan mendapatkan banyak lalu lintas dan memiliki visibilitas yang bagus tetapi tidak di lokasi yang bagus. Sulit bagi pelanggan potensial untuk kembali jika mereka kehilangan pintu masuk. Selain itu, tidak mungkin untuk belok kiri. Di sisi lain, restoran di dekat jalan bebas hambatan lebih nyaman bagi pelanggan.
  4. Demografi yang luar biasa: sebuah restoran harus berhasil dengan baik di daerah dengan populasi yang besar dan terus bertambah serta pendapatan tinggi karena memiliki lebih banyak orang dengan uang untuk dibelanjakan. Bisnisnya harus menghasilkan lebih banyak pendapatan untuk membayar kenaikan sewa yang lebih tinggi.
  5. Banyak tempat parkir: sebagian besar restoran berantai memiliki tempat parkir sendiri untuk mengakomodasi pelanggan pada jam-jam sibuk. Jika pelanggan tidak dapat menemukan tempat parkir dalam beberapa menit, ada kemungkinan mereka akan melewatinya dan / atau tidak akan sering kembali. Restoran cepat saji biasanya membutuhkan sekitar 10 hingga 20 tempat parkir per 1.000 kaki persegi. Restoran cepat saji, mis. McDonald's akan membutuhkan lebih banyak ruang parkir daripada restoran duduk, mis. Kebun Zaitun.
  6. Pendapatan penjualan tinggi: pendapatan kotor tahunan saja tidak memberi tahu Anda banyak karena lebih besar – dalam hal ukuran luas – restoran cenderung memiliki pendapatan lebih tinggi. Jadi rasio sewa terhadap pendapatan adalah ukuran keberhasilan yang lebih baik. Silakan merujuk rasio sewa terhadap pendapatan di bagian uji tuntas untuk diskusi lebih lanjut.
  7. Hambatan masuk yang tinggi: ini berarti bahwa tidak mudah untuk meniru lokasi ini di dekatnya karena berbagai alasan: daerah tersebut tidak memiliki lahan yang dapat dikembangkan, atau rencana induk tidak memungkinkan pembangunan properti komersial lagi, atau lebih mahal untuk membangun yang serupa properti karena tingginya biaya tanah dan bahan konstruksi. Karena alasan ini, penyewa cenderung memperbarui sewa jika bisnisnya menguntungkan.

Pertimbangan Pembiayaan

Secara umum, tingkat bunga sedikit lebih tinggi daripada rata-rata untuk restoran karena fakta bahwa mereka adalah properti penyewa tunggal. Bagi pemberi pinjaman, ada risiko yang dirasakan karena jika restoran ditutup, Anda berpotensi kehilangan 100% penghasilan Anda dari restoran itu. Pemberi pinjaman juga lebih suka restoran merek nasional. Selain itu, beberapa pemberi pinjaman tidak akan meminjamkan kepada investor luar negeri terutama jika restoran terletak di kota-kota kecil. Jadi mungkin ide yang baik bagi Anda untuk berinvestasi di restoran waralaba di wilayah metro utama, mis. Atlanta, Dallas. Pada tahun 2009 cukup sulit untuk mendapatkan pembiayaan untuk akuisisi restoran duduk, terutama untuk restoran ibu dan pop dan regional karena pasar kredit yang ketat. Namun, hal-hal tampaknya sedikit membaik pada tahun 2010. Jika Anda ingin mendapatkan tingkat dan persyaratan pinjaman terbaik, Anda harus tetap menggunakan restoran waralaba nasional di metro besar.

Ketika suku bunga kapitalisasi lebih tinggi dari suku bunga pinjaman, mis. tingkat suku bunga adalah 7,5% sementara tingkat bunga 6,5%, maka Anda harus mempertimbangkan untuk meminjam sebanyak mungkin. Anda akan mendapatkan pengembalian 7,5% untuk uang muka Anda plus pengembalian 1% untuk uang yang Anda pinjam. Karenanya total pengembalian Anda (uang tunai) akan lebih tinggi daripada nilai kapitalisasi. Selain itu, karena inflasi dalam waktu dekat diperkirakan akan lebih tinggi karena kenaikan biaya bahan bakar, uang yang Anda pinjam untuk membiayai pembelian Anda akan bernilai lebih rendah. Jadi lebih menguntungkan untuk memaksimalkan leverage sekarang.

Investigasi Uji Tuntas

Anda mungkin ingin mempertimbangkan faktor-faktor ini sebelum memutuskan untuk melanjutkan pembelian:

  1. Informasi keuangan penyewa: Bisnis restoran padat karya. Karyawan rata-rata hanya menghasilkan sekitar $ 55.000 pendapatan setiap tahun. Biaya barang, mis. makanan dan persediaan harus sekitar 30-35% dari pendapatan; biaya tenaga kerja dan operasi 45-50%; sewa sekitar 7-12%. Jadi, tinjau laporan laba dan rugi (P&L), jika tersedia, dengan akuntan Anda. Dalam pernyataan P&L, Anda dapat melihat akronim EBITDAR. Itu singkatan Etemuan Before sayahasil Tkapak, Depresiasi (peralatan), SEBUAHmortisasi (peningkatan modal), dan Rent. Jika Anda tidak melihat biaya royalti di P&L restoran waralaba atau biaya iklan di P&L restoran independen, Anda mungkin ingin memahami alasannya. Tentu saja, kami ingin memastikan bahwa restoran itu menguntungkan setelah membayar sewa. Idealnya, Anda ingin melihat laba bersih sebesar 10-20% dari pendapatan kotor. Dalam beberapa tahun terakhir ekonomi telah terpukul. Akibatnya, restoran mengalami penurunan pendapatan kotor sekitar 3-4%. Hal ini tampaknya berdampak paling besar, jika tidak semua, restoran di mana-mana. Selain itu, mungkin diperlukan restoran baru beberapa tahun untuk mencapai target pendapatan potensial. Jadi jangan berharap lokasi baru langsung menguntungkan bahkan untuk restoran yang dirantai.
  2. Sejarah kredit penyewa: jika penyewa adalah perusahaan swasta, Anda mungkin dapat memperoleh riwayat kredit penyewa dari Dun & Bradstreet (D&B). D&B menyediakan skor Paydex, yang setara dengan bisnis FICO, yaitu skor riwayat kredit pribadi. Skor ini berkisar dari 1 hingga 100, dengan skor yang lebih tinggi menunjukkan kinerja pembayaran yang lebih baik. Skor Paydex 75 setara dengan skor FICO 700. Jadi, jika penyewa Anda memiliki skor Paydex 80, Anda kemungkinan akan menerima cek sewa segera.
  3. Rasio sewa terhadap pendapatan: ini adalah rasio sewa dasar terhadap penjualan kotor tahunan toko. Ini adalah cara cepat untuk menentukan apakah restoran itu menguntungkan, yaitu semakin rendah rasionya, semakin baik lokasinya. Sebagai aturan praktis, Anda ingin mempertahankan rasio ini kurang dari 10% yang menunjukkan bahwa lokasi memiliki pendapatan yang kuat. Jika rasionya kurang dari 7%, operator kemungkinan besar akan menghasilkan banyak uang setelah membayar sewa. Jaminan sewa mungkin tidak penting dalam kasus ini. Namun, rasio rent to revenue bukan cara yang tepat untuk menentukan apakah penyewa mendapat untung atau tidak. Itu tidak memperhitungkan biaya pajak properti sebagai bagian dari sewa. Pajak properti – dihitung sebagai persentase dari nilai yang dinilai – bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya. Misalnya, di California sekitar 1,25% dari nilai yang dinilai, 3% di Texas, dan setinggi 10% di Illinois. Jadi, sebuah restoran dengan rasio sewa terhadap pendapatan 8% bisa menguntungkan di satu negara, namun kehilangan uang di negara lain.
  4. Tempat parkir: restoran cenderung membutuhkan jumlah tempat parkir yang lebih tinggi karena sebagian besar pengunjung cenderung mampir dalam waktu singkat. Anda membutuhkan setidaknya 8 ruang parkir per 1000 Kaki Persegi (SF) ruang restoran. Restoran cepat saji mungkin membutuhkan sekitar 15 hingga 18 ruang per 1000 SF.
  5. Klausa Pengakhiran: beberapa sewa jangka panjang memberikan penyewa opsi untuk mengakhiri sewa jika ada kebakaran yang menghancurkan persentase tertentu dari properti. Tentu saja, ini tidak diinginkan untuk Anda jika persentase itu terlalu rendah, mis. 10%. Jadi pastikan Anda membaca kontraknya. Anda juga ingin memastikan polis asuransi juga mencakup hilangnya pendapatan sewa selama 12-24 bulan jika properti rusak oleh kebakaran atau bencana alam.
  6. Harga per SF: Anda harus membayar sekitar $ 200 hingga $ 500 per SF. Di California Anda harus membayar premi, mis. $ 1000 per SF untuk restoran Starbucks yang biasanya dijual dengan harga yang sangat tinggi per SF. Jika Anda membayar lebih dari $ 500 per SF untuk restoran, pastikan Anda memiliki justifikasi untuk melakukannya.
  7. Sewa per SF: idealnya Anda harus berinvestasi di properti di mana harga sewa per SF rendah, mis. $ 2 hingga $ 3 per SF per bulan. Ini memberi Anda ruang untuk menaikkan sewa di masa depan. Selain itu, sewa yang rendah memastikan bisnis penyewa menguntungkan, jadi dia akan tetap membayar sewa. Starbucks cenderung membayar sewa premium $ 2 hingga 4 per SF setiap bulan karena mereka sering berada di lokasi premium dengan banyak lalu lintas dan visibilitas tinggi. Jika Anda berencana untuk berinvestasi di restoran tempat penyewa membayar lebih dari $ 4 per SF per bulan, pastikan Anda dapat membenarkan keputusan Anda karena sulit untuk mendapat untung dalam bisnis restoran ketika penyewa membayar sewa yang lebih tinggi. Beberapa restoran mungkin memiliki klausa persentase. Ini berarti selain sewa dasar minimum, operator juga membayar Anda persentase dari pendapatannya ketika mencapai batas tertentu.
  8. Sewa meningkat: Pemilik rumah makan biasanya akan menerima kenaikan sewa tahunan 2% atau kenaikan 10% setiap 5 tahun. Sebagai seorang investor Anda harus lebih suka kenaikan sewa tahunan 2% karena 5 tahun adalah waktu yang lama untuk menunggu kenaikan gaji. Anda juga akan menerima lebih banyak sewa dengan kenaikan 2% per tahun dari kenaikan 10% setiap 5 tahun. Selain itu, seiring kenaikan sewa setiap tahun, nilai investasi Anda juga meningkat. Nilai restoran seringkali didasarkan pada sewa yang dihasilkannya. Jika sewa ditingkatkan sementara kapitalisasi pasar tetap sama, investasi Anda akan menghargai nilainya. Jadi tidak ada keuntungan utama untuk berinvestasi di restoran di area tertentu, mis. California. Lebih penting untuk memilih restoran di lokasi yang bagus.
  9. Istilah sewa: pada umumnya investor menyukai jangka panjang, mis. Sewa 20 tahun sehingga mereka tidak perlu khawatir menemukan penyewa baru. Selama periode dengan inflasi rendah, mis. 1% hingga 2%, ini tidak masalah. Namun, ketika inflasi tinggi, mis. 4%, ini berarti Anda akan mendapatkan sewa secara teknis lebih sedikit jika kenaikan sewa hanya 2%. Jadi jangan mengesampingkan properti dengan beberapa tahun tersisa dari sewa karena mungkin ada potensi kenaikan yang kuat. Ketika sewa berakhir tanpa opsi, penyewa mungkin harus membayar sewa pasar yang jauh lebih tinggi.
  10. Risiko versus Pengembalian Investasi: sebagai investor, Anda menyukai properti yang menawarkan pengembalian sangat tinggi, mis. 8% hingga 9% tingkat kapitalisasi. Jadi, Anda mungkin tertarik pada restoran waralaba baru yang ditawarkan untuk dijual oleh pengembang. Dalam hal ini, pengembang membangun restoran sepenuhnya dengan Furniture, Fixtures, dan Equipment (FFEs) untuk franchisee berdasarkan spesifikasi franchise. Waralaba menandatangani 20 tahun sewa NNN absolut dengan membayar sewa yang sangat murah hati per SF, mis. $ 4 hingga $ 5 per SF bulanan. Franchisee baru bersedia melakukannya karena dia tidak perlu datang dengan uang tunai untuk membuka bisnis. Investor senang dengan pengembalian tinggi; Namun, ini mungkin investasi yang sangat berisiko. Orang yang dijamin menghasilkan uang adalah pengembang. Franchisee mungkin tidak mau bertahan selama masa-masa sulit karena ia tidak memiliki ekuitas di properti. Jika bisnis franchisee gagal, Anda mungkin tidak dapat menemukan penyewa yang mau membayar sewa setinggi itu, dan Anda mungkin berakhir dengan restoran kosong.
  11. Lacak catatan operator: restoran dijalankan oleh operator dengan 1 atau 2 restoran yang baru dibuka mungkin akan menjadi investasi yang berisiko. Di sisi lain, operator dengan 20 tahun dalam bisnis dan 30 lokasi mungkin lebih mungkin sekitar tahun depan untuk membayar Anda sewa.
  12. Perlengkapan perdagangan: beberapa restoran dijual dengan perlengkapan dagang, jadi pastikan Anda mendokumentasikan secara tertulis apa yang termasuk dalam penjualan.
  13. Makanan cepat saji versus Duduk: sementara restoran cepat saji, mis. McDonalds bekerja dengan baik selama penurunan, restoran keluarga yang duduk cenderung lebih sensitif terhadap resesi karena harga yang lebih tinggi dan biaya yang tinggi. Restoran-restoran ini mungkin mengalami penurunan dua digit dalam pendapatan tahun-ke-tahun. Akibatnya, banyak restoran duduk ditutup selama resesi. Jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di restoran duduk, Anda harus memilih satu di daerah dengan pendapatan tinggi dan populasi besar.

Jual & Sewa Kembali

Terkadang operator restoran dapat menjual bagian real estat dan kemudian menyewakan kembali properti tersebut untuk waktu yang lama, mis. 20 tahun. Investor tipikal akan bertanya-tanya apakah operator dalam kesulitan keuangan sehingga ia harus menjual properti untuk membayar utangnya. Mungkin atau mungkin tidak demikian; Namun, ini adalah cara cepat dan mudah bagi operator restoran untuk mendapatkan uang tunai dari ekuitas untuk alasan yang baik: ekspansi bisnis. Tentu saja, operator dapat membiayai kembali properti dengan uang tunai tetapi itu mungkin bukan pilihan terbaik karena:

  1. Dia tidak dapat memaksimalkan kas keluar karena pemberi pinjaman sering meminjamkan hanya 65% dari nilai properti dalam situasi pembiayaan kembali.
  2. Pinjaman akan menunjukkan utang jangka panjang dalam neraca yang sering tidak dipandang secara positif.
  3. Suku bunga mungkin tidak menguntungkan jika operator restoran tidak memiliki neraca yang kuat.
  4. Dia mungkin tidak dapat menemukan pemberi pinjaman karena pasar kredit yang ketat.

Anda akan sering melihat 2 strategi pembayaran yang berbeda ketika Anda melihat biaya sewa yang dibayarkan oleh operator restoran:

  1. Sewa pasar konservatif: operator ingin memastikan ia membayar sewa rendah sehingga bisnis restorannya memiliki peluang bagus untuk mendapatkan keuntungan. Ia juga menawarkan tingkat suku bunga yang konservatif kepada investor, mis. 7% tutup. Akibatnya, jumlah kas keluarnya kecil hingga sedang. Ini mungkin investasi berisiko rendah bagi investor karena penyewa lebih cenderung mampu membayar sewa.
  2. Secara signifikan lebih tinggi daripada sewa pasar: operator ingin memaksimalkan kas keluarnya dengan memberi harga properti jauh lebih tinggi dari nilai pasarnya, mis. $ 2 juta untuk properti $ 1 juta. Investor terkadang ditawarkan tingkat kapitalisasi tinggi, mis. 10%. Operator dapat membayar $ 5 dari sewa per kaki persegi di daerah di mana sewa untuk properti yang sebanding adalah $ 3 per kaki persegi. Akibatnya, bisnis restoran di lokasi ini dapat mengalami kerugian karena sewa yang lebih tinggi. Namun, operator mendapat uang sebanyak mungkin. Properti ini bisa sangat berisiko bagi Anda. Jika bisnis penyewa tidak berhasil dan dia menyatakan kebangkrutan, Anda harus menawarkan sewa yang lebih rendah kepada penyewa lain untuk menyewakan gedung Anda.

Sewa Tanah

Kadang-kadang Anda melihat restoran di tanah untuk dijual. Istilah sewa tanah mungkin membingungkan karena bisa berarti

  1. Anda membeli bangunan dan menyewakan tanah yang dimiliki oleh investor lain dalam jangka panjang, mis. 50 tahun, sewa tanah.

  2. Anda membeli tanah di mana penyewa memiliki bangunan. Ini adalah skenario yang paling mungkin. Penyewa membangun restoran dengan uangnya sendiri dan kemudian biasanya menandatangani sewa NNN selama 20 tahun untuk menyewakan banyak. Jika penyewa tidak memperpanjang sewa maka bangunan dikembalikan ke pemilik tanah. Tingkat kapitalisasi seringkali 1% lebih rendah, mis. 6 hingga 7,25 persen, dibandingkan dengan restoran tempat Anda membeli tanah dan bangunan.

Karena penyewa harus menginvestasikan sejumlah besar uang (baik dana sendiri atau pinjaman) untuk pembangunan gedung, maka harus dipastikan bahwa ini adalah lokasi yang tepat untuk bisnisnya. Selain itu, jika penyewa gagal melakukan pembayaran sewa atau gagal memperpanjang sewa, bangunan dengan nilai substansial akan dikembalikan kepada Anda sebagai pemilik tanah. Jadi penyewa akan kehilangan lebih banyak, baik bisnis dan bangunan, jika tidak memenuhi kewajibannya. Dan dengan demikian ia berpikir dua kali untuk tidak mengirimkan cek sewa. Dalam hal ini, ini adalah investasi yang sedikit lebih aman daripada restoran yang Anda miliki baik tanah dan perbaikannya. Selain tingkat topi yang lebih rendah, kelemahan utama untuk sewa tanah adalah

  1. Tidak ada penghapusan pajak karena IRS tidak memungkinkan Anda untuk mendepresiasi nilai tanahnya. Jadi, kewajiban pajak Anda lebih tinggi. Penyewa, di sisi lain, dapat mendepresiasi 100% nilai bangunan dan peralatan untuk mengimbangi keuntungan dari bisnis.
  2. Jika properti rusak oleh kebakaran atau bencana alam, mis. tornado, beberapa sewa memungkinkan penyewa untuk mengumpulkan hasil asuransi dan mengakhiri sewa tanpa membangun kembali properti dalam beberapa tahun terakhir dari sewa. Sayangnya, penulis ini tidak mengetahui adanya perusahaan asuransi yang akan menjual asuransi kebakaran kepada Anda karena Anda tidak memiliki gedung tersebut. Jadi risikonya besar karena Anda mungkin akhirnya memiliki tanah kosong yang sangat mahal tanpa pendapatan dan tagihan pajak properti yang besar.
  3. Beberapa sewa memungkinkan penyewa tidak harus membuat struktur apa pun, mis. atap, perbaikan dalam beberapa tahun terakhir masa sewa. Ini mungkin mengharuskan investor untuk menghabiskan uang untuk biaya pemeliharaan yang ditangguhkan dan dengan demikian akan berdampak negatif pada arus kas properti.

Back to list

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *